关于物业与业主的那些事
添加日期:[2018/2/25 9:26:38]
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  本来在国外已经存在和运行了几百年的“物业”、“业主”、“物业管理公司”之间,都是明明白白、和谐共处的,被用到国内20多年了,还是乱成一团,甚至打的你死我活。为什么会这样,我看起码有以下几个原因:
  一是概念不清。
  国人普遍把“物业管理公司”说成“物业”,甚至政府机关和舆论部门也如此。很显然,“物业”是物、是不动的房地产,“业主”是自然人,而“物业管理公司”是企业。“物业管理公司”不能简单地说成“物业”。由于概念的不清,造成了之间关系的混乱。
  还有人反对叫“物业管理公司”,说应该叫物业“服务”公司,其实是对“服务”的狭隘理解,难道“管理”就不是服务?通过对“物业”的管理,达到对物业主人的“服务”。
  二是职责不明。
  我这里说的是“物业管理公司”的职责不明。业主不知道物业管理公司是干什么的,政府部门也没有说清,“物业条例”也没有说清,甚至物业管理公司自己也不知道什么该干、什么不该干。
  有人把物业公司看成是“保镖公司”,自己出了什么事都找物业公司;有人把物业公司看成是“保险公司”,自己丢了什么东西都找物业公司;有人把物业公司看成是“福利部门”,自己遇到什么困难都找物业公司;甚至公民的犯罪,也成了物业公司的责任。而物业公司自己也是一头雾水,结果干了一些不能管、管不了、不该管的事。
  其实,物业公司与其他企业一样。它只是通过对物业区域内“公共设施”的“养护”和对“公共秩序”的“维持”(只是“维持”而已),为物业的主人营造良好的环境、提升物业的价值,并通过业主缴纳的“物业管理费”的利润部分,来实现企业的赢利和发展。在物业管理企业发展壮大的基础上,反过来再为物业的主人营造更好的环境、提升物业更大的价值,这本来应该是一个“良性循环”。
  其他的什么,物业管理公司就不该管,它也管不了了。
  三是利润不见。
  在市场经济条件下,企业追求合法利润的最大化,无可厚非。但是,当今社会上有个怪现象,什么企业都可以赢利,惟独“物业管理公司”不可以,甚至有很多人骨子里要求它提供“义务服务”。
  老百姓有这种思想,可以理解,人都是自私的么,可主管部门也是这样规定的。不信你看各地“物业费”的构成,其中有保洁费、保安费、绿化费、清淤费、电梯费等等,惟独没有为“物业公司”留下一点可怜的利润“费”。是要物业公司白干吗?这不符合市场经济一般法则。但它终究是企业,它要实现一点利润后发展,那就逼得它只好从其他等等的“费”中“挤”利润,这当然就影响了服务质量的提高。
  为什么政府就不能明确地规定出“物业管理公司”的合法利润呢?
  四是矛盾不断。
  由于国人骨子里一些根深蒂固的东西,再加上政府部门政策和制度的不明确,在“物业”、“业主”、“物业管理公司”之间,矛盾就层出不穷,本来很好的“良性循环”关系,变成了现在普遍的“恶性循环”。
  最典型的一个“恶性循环”模型是:业主欠交物业费物业公司服务下降业主更加欠费物业公司服务更加下降业主大规模欠费物业公司停止服务物业区域内一片混乱。
  目前,除了以上这个典型的“矛盾怪圈”外,其他种种因为“物业管理公司”职责不清造成的无休无止的纠纷,不但困扰业主、困扰物业公司、也严重地困扰着政府部门。
  五是社会不公。
  懂哲学的人都知道,任何矛盾都有辨证统一的两个方面。当社会上“业主”、“物业管理公司”之间的矛盾出现,甚至激化时,再看看许多的舆论部门。不是客观公正地分析和评价矛盾双方的原因,而是一味地宣传业主如何如何地“弱势”和“物业管理公司”如何如何地“刁蛮”。好象业主“欠费”是正当的,物业公司就应该义务服务,而且还要服务得人人满意。甚至把“物业公司”“妖魔化”以后再与“业主”对立起来,大有愤怒声讨后,再踏上一千只脚的气势。这种错误的舆论导向,其结果是纵容了“恶意欠费”,人为地使物业管理市场的矛盾更加复杂化,根本不能解决问题。
  再看看政府部门,当“业主”和“物业公司”不得已,对簿公堂时,政府部门只是用“业主大会有权重新聘请物业公司”的结论,把矛盾又推回一盘散沙的“业主大会”。但是,仅凭目前国人的觉悟水平,永远属于“群众组织”的“业主大会”是解决不了根本问题的。
  由于以上的种种原因,目前国内的大多数“物业管理公司”,包括发达地区的,收费率普遍不足60%,这个收入比例维持物业公司日常运行都很难,别说提高服务质量。有的只是依靠原来的房地产开发公司给的贴补来“亏损运行”,成为了企业中的“弱势群体”和市场的“遗忘群体”。有的“物业管理公司”成了什么都可以往里装的“泔水缸”,有的“物业管理公司”甚至成为任人宰割、谁都可以咬一口的“唐僧肉”。
  六是后果不好。
  “业主”、“物业管理公司”之间矛盾的激化,受害的实际是双方的。部分业主的“恶意欠费”,实际是对其他交费业主的侵害。业主欠费和导致物业公司服务下降,使得矛盾不断加剧,种种矛盾又造成了物业管理市场的混乱,其结果是直接造成整个社会物业服务质量的下降。再好的“物业”,如果管理跟不上,服务跟不上,就必然影响其保值、增殖,最终真正吃亏的是“业主”自己。
  另外,“业主”、“物业管理公司”之间矛盾的激化,直接造成了“社区”的不稳定,因为一个物业服务区域往往就是一个“社区”,而一个个“社区”又是整个社会的一块块基石,“社区”矛盾重重、不稳定,就必将影响整个社会的稳定与和谐,其后果是严重的。
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